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深圳房地產調控政策風吹草動牽動購房者的心。（本網資料圖）
見圳客戶端.深圳新聞網2020年9月15日訊（記者 張玲 趙文碩）深圳人最近討論的樓市話題最熱的是“假離婚買房是否已經走不通了”？近日，深圳市住建局給深圳市不動產登記中心的一份《深圳市住房和建設局關于貫徹落實〈關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉的通知》相關條款執(zhí)行標準的復函，引起廣泛關注。
該復函對深圳“7·15”房地產調控政策在執(zhí)行方面有關適用時間節(jié)點、社保斷繳、離異人士購房的理解與執(zhí)行等13個市民關心的問題進行了回復。
其中，關于離異人士購房的理解與執(zhí)行是這樣規(guī)定的：
《通知》第四條關于離異人士購房不區(qū)分深戶家庭和非深戶家庭。離異前家庭在本市有1套商品住房，若該房產登記在夫妻雙方名下且離異時未分割的，離異后需轉移登記在一方名下后，無房一方可購買1套商品住房；離異后直接轉讓給第三人的，經雙方協(xié)商一致后可以購買1套住房，登記在符合購房條件的任一方或雙方名下。再婚或復婚家庭，按現有家庭住房套數計算，不再考慮其雙方離異前家庭擁有住房情況。
一句話概括就是，再婚或復婚不再追溯離異前住房情況。
9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住建局聯(lián)合下發(fā)通知稱，將建立婚姻信息查詢機制，完善住房貸款管理。通過數據共享機制為商業(yè)銀行提供購房人婚姻登記（含結婚、離異）信息的查詢便利，等同于全面圍剿了“假離婚”的投機者們。今天的張玲說法，我們邀請深圳三位資深房地產律師預測一下住建局給不動產登記中心的復函明確的執(zhí)行細則對樓市的影響，以及它是否會對離婚案件以及夫妻共同財產分割產生影響？
深圳律師：購房資格與離婚脫鉤保障正常離異人士的購房需求
信榮房地產律師團隊張茂榮律師認為，離婚過往三年住房套數限貸不限購只是對“7.15房地產調控政策”的進一步明晰，并非新政，保障了正常離異人士的購房需求。“目前這個政策解讀與‘7.15房地產調控政策’無異，只是將大眾心理預期調整到兩個月之前，所以不會對樓市產生過大的沖擊。”
張茂榮律師認為，因為購房資格與離婚脫鉤，所以避免了離婚搶房現象，對離婚案件及夫妻共同財產分割不會發(fā)生重大影響。“
三個方面解讀“7.15房地產調控政策”
廣東華商律師事務所周爭鋒認為，解讀深圳的“7.15房地產調控政策”，要從購房資格、信貸政策和稅收政策三個方面分開去解讀。
關于購房資格認定，“離婚3年內購房，住房套數按照離婚前原家庭擁有的住房總套數計算的要求，只針對遞件時的成年單身人士身份。對申請遞件過戶時的已婚人士只計算當前家庭的套數。”
此外，“非深戶家庭在離婚前家庭名下只有一套房登記在一方名下，則離婚后3年內無房一方符合購房政策的可以以成年單身人士身份購買一套房。”
關于離婚后的購房信貸政策，周爭鋒律師分析說，“7.15房地產調控政策”本身并沒有涉及關于離婚購房信貸政策的調整，只是增加非普通住宅貸款首付款比例。“因此，離婚后的購房信貸政策仍然執(zhí)行2018年7.31政策中關于離婚購房信貸政策。也就是，購房人離婚2年內申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成；但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。
也有不少網友關心離婚后購房的契稅如何認定？周爭鋒律師告訴記者，政策本身并沒有涉及離婚后契稅首套和二套的認定問題，只是規(guī)定“將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年“。
即，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
律師提醒：離婚雙方須考慮清楚房子歸屬哪方
北京市盈科（深圳）律師事務所家事房產律師劉亞娟認為，該復函明確了再婚或復婚的情況下如何計算住房套數的問題，應當說該復函的內容是合理的。“既然是已經組建了新的家庭，當然應當按照新的家庭來計算住房套數。雖然還是存在著假離婚后再假結婚這種操作的可能，但是即使沒有這一條，有資源和有心思這么操作的人還可以通過代持來操作。”
劉亞娟律師提醒說，在深圳7月15日出臺了限購政策之后，離婚的時候雙方都得考慮清楚到底房子歸誰、如果以前有兩套或者三套房，全歸一方，另一方就沒有購房資格了。如果已經有再婚的打算，則可以在房產所有權方面做一些讓步以便雙方早點達成一致，辦理離婚手續(xù)。
以上內容是三位深圳房地產律師的初步研判。那么，你認為在深圳目前的調控政策下，假離婚買房會消停嗎？
張茂榮律師（中）、周爭鋒律師（左）、劉亞娟律師（右）。
【關于張茂榮律師】
信榮團隊首席律師，房地產爭議解決專家。
執(zhí)業(yè)領域：房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等。
【關于周爭鋒律師】
廣東華商律師事務所律師。自2009年執(zhí)業(yè)以來一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執(zhí)業(yè)經驗，熟悉并精于二手房法律事務，撰寫了多篇關于二手房業(yè)務的法律實踐文章，對房地產法規(guī)政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。
【關于劉亞娟律師】
北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人律師，先后從事警察、律師之職，在多年的律師職業(yè)生涯期間，已成功辦理數百起民事訴訟案件，其中尤以婚姻家庭法律事務和房地產法律事務（房屋買賣合同糾紛、商鋪租賃糾紛、小產權糾紛、合作建房糾紛、離婚房產分割，房產繼承等）為主要研究領域，并尤其擅長處理該領域內重大復雜疑難案件。